Làn Sóng Trả Mặt Bằng Nhà Phố Cuối Năm: Dấu Hiệu Điều Chỉnh Thị Trường

Bối cảnh thị trường mặt bằng nhà phố và sự thay đổi mạnh mẽ cuối năm

Thời điểm cuối năm vốn là mùa cao điểm mua sắm, thế nhưng năm nay thị trường mặt bằng nhà phố lại chứng kiến nghịch lý: hàng loạt bảng cho thuê xuất hiện trên những tuyến phố vốn đắt đỏ nhất Hà Nội và TP.HCM. Xu hướng trả mặt bằng không còn xuất hiện lẻ tẻ mà đã trở thành một “làn sóng” rõ rệt với mức độ sâu rộng hơn mọi năm.

Sự dịch chuyển này phản ánh sự thay đổi thói quen tiêu dùng, điều kiện kinh doanh khó khăn, cộng với cạnh tranh gay gắt từ thương mại điện tử và trung tâm thương mại. Và quan trọng hơn, nó cho thấy thị trường đang bước vào một giai đoạn điều chỉnh mạnh sau nhiều năm tăng giá liên tục.

Nguyên nhân khiến mặt bằng nhà phố ồ ạt bị trả lại

Những câu chuyện từ Hà Nội đến TP.HCM cho thấy cùng một mẫu số chung: chi phí thuê quá cao nhưng hiệu quả kinh doanh giảm sâu.

Các cửa hàng thời trang và F&B thu hẹp chuỗi, trả mặt bằng hàng loạt

Tại Phố Huế, Bà Triệu hay Chùa Bộc, nhiều chủ cửa hàng thời trang dù đang ở vị trí mặt tiền đẹp vẫn buộc phải đóng cửa. Doanh thu thấp, chi phí thuê tăng và sức mua không như kỳ vọng khiến họ phải chuyển hướng sang mô hình kinh doanh nhỏ hơn, thậm chí tập trung hoàn toàn vào online. Một số chuỗi lớn đóng tới 80–90% số cửa hàng để giảm lỗ.

Tương tự, tại TP.HCM, mặt bằng trên những tuyến đường từng “vàng ròng” như Hai Bà Trưng, Điện Biên Phủ, Nguyễn Trãi hay Phan Xích Long cũng rơi vào cảnh đồng loạt treo biển cho thuê. Nhiều cửa hàng F&B phải chuyển sang vị trí trong hẻm, giảm tới một nửa chi phí thuê mới có thể duy trì hoạt động.

Sự siết chặt quản lý vỉa hè và thay đổi hành vi tiêu dùng

Ở các phường trung tâm của Hà Nội như Hoàn Kiếm, Cửa Nam…, việc siết quản lý vỉa hè khiến khách khó dừng đỗ xe, dẫn đến giảm đáng kể lượng khách vãng lai. Những mặt bằng nhà phố chật hẹp, thiếu chỗ để xe bị ảnh hưởng nặng nhất.

Trong khi đó, người tiêu dùng ngày càng ưu tiên sự tiện lợi, giá tốt và giao nhanh từ các nền tảng online. Điều này khiến những ngành từng phụ thuộc vào vị trí đẹp—như thời trang, phụ kiện, đồ ăn uống—không còn xem mặt bằng đắc địa là yếu tố sống còn.

Thương mại điện tử bùng nổ

Báo cáo của Metric cho thấy GMV 9 tháng trên các sàn như Shopee, TikTok Shop, Lazada, Tiki tăng tới 34,35% so với năm trước. Trung bình mỗi tháng khoảng 1,3 tỷ USD giao dịch—một con số khổng lồ cho thấy việc “đi chợ online” đã trở thành chuẩn mực.

Khi online lên ngôi, chi phí thuê mặt bằng lại trở thành loại chi phí không tối ưu, buộc các hộ kinh doanh phải tính toán lại chiến lược.

Tác động đến chủ nhà và sự lệch pha kỳ vọng

Trong giai đoạn trước, nhiều chủ sở hữu mặt bằng có thể “hét giá” và vẫn tìm được khách. Tuy nhiên, hiện nay thị trường đã đổi chiều: khách thuê không còn chấp nhận mức giá cao, hợp đồng dài hạn lại khiến họ e dè.

Nhiều chủ nhà buộc phải giảm giá 10–20%, thậm chí thấp hơn, nhưng mặt bằng vẫn bỏ trống hàng tháng. Các chính sách linh hoạt như giảm giá giai đoạn đầu, hỗ trợ sửa chữa… chỉ mang tính tạm thời. Sự kiện này cho thấy thị trường đang chịu áp lực điều chỉnh mạnh—một dạng sàng lọc tự nhiên khi cung và cầu lệch nhau quá lớn.

Theo hongphuland xu hướng mới: linh hoạt, tối ưu vận hành và kết hợp online – offline

Theo các chuyên gia từ VARS và Savills Việt Nam, các thương hiệu lớn đang thay đổi chiến lược:

• Không mở chuỗi dày đặc, tập trung vào flagship store.

• Ưu tiên mặt bằng phù hợp cho dịch vụ giao hàng thay vì chỉ để thu hút khách vãng lai.

• Dịch chuyển sang trung tâm thương mại – nơi có hợp đồng linh hoạt, mô hình chia sẻ doanh thu và lưu lượng khách ổn định.

• Với thương hiệu F&B, nhiều doanh nghiệp chọn mô hình bếp trung tâm, đặt trong hẻm hoặc khu vực chi phí thấp.

Tất cả đều hướng đến mục tiêu chung: giảm chi phí vận hành, tăng khả năng thích ứng và giữ lợi nhuận ổn định.

Những điều chủ nhà nên làm để bắt nhịp thị trường mặt bằng nhà phố

Điều chỉnh kỳ vọng – chìa khóa để tránh bỏ trống dài hạn

Trong bối cảnh thị trường điều chỉnh, việc giữ giá thuê cao không còn phù hợp. Chủ nhà cần:

• Đưa ra giá thuê sát thị trường hơn.

• Chấp nhận hợp đồng linh hoạt.

• Hỗ trợ người thuê trong giai đoạn đầu.

• Tối ưu mặt bằng để thuận tiện cho kinh doanh (lối đi, chỗ đỗ xe, công năng…).

Hợp tác win–win để giữ chân người thuê

Do chi phí thuê chiếm tỷ trọng lớn trong bài toán kinh doanh, các chủ nhà nên đồng hành cùng người thuê bằng cách:

• Cho phép chia nhỏ diện tích thuê.

• Hỗ trợ cải tạo mặt bằng, chia sẻ một phần chi phí.

• Thỏa thuận cơ chế chia sẻ rủi ro, chẳng hạn chia sẻ doanh thu.

Những chủ nhà áp dụng mô hình linh hoạt sẽ có lợi thế lớn trong giai đoạn thị trường biến động.

Hướng đi của người thuê mặt bằng trong năm tới

Để tồn tại và phát triển, nhóm thuê mặt bằng cần:

• Kết hợp mô hình kinh doanh truyền thống – online.

• Chọn mặt bằng ở vị trí vừa đủ tốt nhưng chi phí hợp lý.

• Tối ưu không gian theo hướng đa chức năng.

• Tập trung đầu tư marketing số thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào vị trí địa lý.

Cuộc chơi thương mại hiện đại không còn thiên về “vị trí vàng”, mà thiên về chiến lược, chi phí hợp lý và khả năng linh hoạt.

Tương lai nào cho thị trường mặt bằng nhà phố?

Dù tình hình có vẻ ảm đạm, các chuyên gia cho rằng đây chỉ là quá trình điều chỉnh cần thiết. Khi mặt bằng nhà phố quay về mức giá hợp lý hơn, thị trường sẽ dần phục hồi và hấp dẫn trở lại.

Tuy nhiên, những mặt bằng không đáp ứng tiêu chí về:

• công năng

• chỗ đỗ xe

• sự linh hoạt

• chi phí phù hợp

… sẽ tiếp tục bị loại khỏi chuỗi cung ứng thương mại.

Cuối cùng, chính sự chuyển dịch hành vi tiêu dùng và mô hình kinh doanh mới sẽ quyết định tương lai của thị trường này.

Nguồn tham khảo: vnexpress.net – Ngọc Diễm – Phương Uyên

Ravion Bách Việt

Giữa đất Việt nghìn năm hồn núi biếc,
Bách Việt vươn mình tựa ánh bình minh.
Tựa câu chuyện kết tinh từ đất Việt,
Mang khát vọng dựng xây những hành trình.