Áp lực chi phí đất khiến giá căn hộ tại TP HCM leo thang mạnh

Hệ số K đẩy chi phí đất vượt xa giá trị thực, kéo theo giá căn hộ tăng phi lý

Bức tranh rõ ràng về câu chuyện giá căn hộ tại TP HCM

Thị trường bất động sản TP HCM đang đối mặt với một thực tế đáng lo ngại: giá căn hộ tăng mạnh và ngày càng vượt xa khả năng chi trả của đa phần người dân. Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), nguyên nhân lớn nhất không nằm ở chi phí xây dựng hay lợi nhuận doanh nghiệp, mà chính là chi phí đất bị tính quá cao do áp dụng bảng giá đất nhân hệ số K.

Cơ chế này khiến giá đất bị đẩy lên vượt xa giá trị thực tế. Khi chi phí đất tăng gấp nhiều lần như vậy, chủ đầu tư buộc phải cộng dồn vào giá căn hộ, dẫn đến mức giá bán cao bất hợp lý.

Những số liệu dễ hiểu, ngắn gọn nhưng cảnh báo mạnh mẽ

HoREA đưa ra ví dụ rất cụ thể:

• Khu đất 1 ha trên đường Nguyễn Xiển (TP Thủ Đức):

  • Bảng giá đất: 56,6 triệu/m²

  • Nhân hệ số K (1,4): 80 triệu/m²

  • Giá trị thật theo phương pháp thặng dư: ~35 triệu/m²
    → Chi phí đất bị tính cao hơn 2 lần, đẩy giá căn hộ lên trên 100 triệu/m² chỉ để hòa vốn.

• Khu đất 1 ha đường Đặng Công Bỉnh (Hóc Môn):

  • Bảng giá đất nhân K: 37 triệu/m²

  • Giá trị thật: ~9 triệu/m²
    → Chênh lệch gấp 6 lần, khiến giá căn hộ phải khoảng 70 triệu/m² để đảm bảo biên lợi nhuận tối thiểu.

Những con số này cho thấy hệ số K đang làm méo mó giá trị đất và tạo áp lực lớn lên toàn bộ thị trường.

Vì sao điều này đáng lo và cần thay đổi ngay?

Các doanh nghiệp và chuyên gia đều thừa nhận rằng hệ số K đang làm giá căn hộ vượt quá xa thu nhập thực tế của người dân.
Theo ông Lê Hữu Nghĩa – Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành – chi phí đất đã cao, doanh nghiệp còn phải chịu thêm:

• Lãi vay trong thời gian dự án bị thẩm định kéo dài

• Chi phí chậm nộp nghĩa vụ tài chính

• Biến động giá vật liệu, nhân công

• Chi phí cơ hội bị mất khi tiến độ dự án bị đình trệ

Tất cả những chi phí phát sinh đó đều cộng vào giá căn hộ, và cuối cùng người mua phải gánh.

Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP HCM (IEEr) cũng cảnh báo rằng nếu TP HCM tiếp tục xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường và áp dụng hệ số K không phù hợp, thị trường bất động sản sẽ chịu hệ lụy dài hạn:

• Giá căn hộ tiếp tục tăng

• Giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân

• Doanh nghiệp khó triển khai dự án mới

• Giao dịch giảm, thị trường có nguy cơ đình trệ

Các đề xuất giải pháp có tính khả thi và được nghiên cứu kỹ

HoREA đề xuất giải pháp mang tính đột phá và hợp lý: tách hệ số K thành 3 nhóm, thay vì dùng một hệ số chung cho mọi loại đất.

1. K1: Điều chỉnh bảng giá đất chung toàn địa phương

Dùng để phản ánh mặt bằng giá đất tổng thể, tương đối ổn định theo địa bàn.

2. K2: Xác định giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Giúp đảm bảo quyền lợi người dân mà không làm méo mó giá trị đất cho mục đích phát triển dự án.

3. K3: Dùng cho tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với các dự án thương mại

Được đề xuất giao cho UBND cấp tỉnh điều chỉnh linh hoạt theo từng dự án.

Ví dụ thuyết phục HoREA nêu:

• Khu đất Nguyễn Xiển:

  • Nếu K1 = 1,4 nhưng K3 = 0,4

  • Giá đất từ 80 triệu/m² sẽ giảm còn 32 triệu/m²
    → Sát hơn với giá trị thực, tránh đẩy giá căn hộ lên cao.

Đề xuất bổ sung từ chuyên gia

IEEr kiến nghị:

• Dùng bảng giá đất cũ (2020) làm nền tảng

• Không dùng giá thị trường để xây bảng giá mới

• Biên độ K từ 0,2 – 3 lần, tùy khu vực

Các chuyên gia cũng nhấn mạnh cần phân định rõ:

• Trung ương: ban hành khung chuẩn kỹ thuật và phương pháp

• Địa phương: điều chỉnh linh hoạt theo thực tế từng khu vực

Sự linh hoạt này sẽ giúp thị trường minh bạch, ổn định và phản ánh đúng giá trị đất — từ đó kiểm soát giá căn hộ hợp lý hơn.

Giảm chi phí đất là chìa khóa bình ổn giá căn hộ

Tăng hay giảm giá căn hộ trong tương lai phụ thuộc rất lớn vào việc cải cách cơ chế tính tiền sử dụng đất. Việc tách hệ số K, định giá đất đúng bản chất và rút ngắn quy trình thẩm định sẽ giúp:

• Hạ chi phí đất về giá trị thực

• Giảm áp lực chi phí cho doanh nghiệp

• Tạo giá bán căn hộ hợp lý hơn

• Tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân

• Thúc đẩy thị trường phát triển bền vững

Đây là thời điểm quan trọng để cơ chế tài chính đất đai được điều chỉnh, tạo nền tảng cho một thị trường minh bạch – ổn định – khả thi hơn trong nhiều năm tới.

Ravion Bách Việt

Giữa đất Việt nghìn năm hồn núi biếc,
Bách Việt vươn mình tựa ánh bình minh.
Tựa câu chuyện kết tinh từ đất Việt,
Mang khát vọng dựng xây những hành trình.