Tính Tiền Sử Dụng Đất Khi Chuyển Từ Đất Nông Nghiệp Sang Đất Ở

Tổng Quan Về Chính Sách Mới

Nghị định 50/2026/NĐ-CP đã được Chính phủ ban hành để quy định chi tiết một số nội dung của Nghị quyết 254/2025/QH15, trong đó có quy định mới về cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp, đất vườn, ao sang đất ở. Đây là bước ngoặt quan trọng, tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024.

Theo quy định mới, việc tính tiền sử dụng đất được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và được tính trên 01 thửa đất do hộ gia đình, cá nhân lựa chọn. Đây là sự linh hoạt quan trọng, giúp người dân tiết kiệm chi phí khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Người Được Áp Dụng Chính Sách

Chính sách mới áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ:

• Đất nông nghiệp (đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối)
• Đất vườn (đất có vườn cây ăn trái, cây lâm sản…)
• Đất ao (đất nuôi trồng thủy sản, đất có ao hồ)

sang đất ở (đất để xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống cá nhân, gia đình).

Cách Tính Tiền Sử Dụng Đất Theo Nghị Định 50

1. Nguyên Tắc Tính Tiền Sử Dụng Đất

Theo Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, tiền sử dụng đất được tính như sau:

Cụ thể, công thức tính như sau:

Trong đó:

• Giá đất ở: Giá đất trên Bảng giá đất đối với đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích
• Giá đất nông nghiệp: Giá đất trên Bảng giá đất đối với đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích
• Diện tích đất chuyển mục đích: Diện tích thửa đất được lựa chọn (trong hạn mức giao đất ở)

2. Lựa Chọn Thửa Đất Để Tính Tiền

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất (kể cả nhiều tỉnh, thành phố) được phép chuyển mục đích, thì được lựa chọn 01 thửa đất để áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất theo quy định này.

Hộ gia đình, cá nhân phải cam kết bằng văn bản trong đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất và chịu trách nhiệm về cam kết này.

3. Trường Hợp Đã Được Áp Dụng Trước Đây

Nếu hộ gia đình, cá nhân đã được áp dụng việc tính tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 (chính sách cũ) nhưng vẫn đề nghị lựa chọn thửa đất để tiếp tục được hưởng chính sách này, thì:

• Cơ quan, người có thẩm quyền chuyển thông tin đến cơ quan thuế
• Cơ quan thuế sẽ tính lại tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích
• Số tiền sử dụng đất đã nộp (nếu có) được trừ vào số tiền sử dụng đất tính lại
• Hộ gia đình, cá nhân phải nộp thêm khoản tiền tương đương với mức chậm nộp (tính từ thời điểm có quyết định chuyển mục đích đến thời điểm được chuyển thông tin)

Hạn Mức Giao Đất Ở Khi Tính Tiền Sử Dụng Đất

1. Xác Định Hạn Mức Giao Đất Ở

Hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều quan trọng:

• Hạn mức này được xác định cho từng hộ gia đình, cá nhân
• Không phụ thuộc vào số thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất
• Trường hợp hộ gia đình được hình thành do tách hộ thì được tính là 01 đối tượng sử dụng đất

2. Trường Hợp Nhiều Hộ Có Chung Quyền Sử Dụng Đất

Tình Huống	Cách Xác Định Diện Trong Hạn Mức
Được cơ quan nhà nước cho phép tách thửa đất cho mỗi hộ	Tính theo từng thửa đất được cấp Giấy chứng nhận. Mỗi hộ được xác định diện tích đất theo hạn mức giao đất ở một lần
Không tách thửa hoặc không được cho phép tách thửa	Theo hạn mức của hộ gia đình hoặc cá nhân được cử làm đại diện của những người có chung quyền sử dụng đất

Thời Điểm Tính Tiền Sử Dụng Đất

1. Thời Điểm Có Hiệu Lực

Việc tính số lần chuyển mục đích sử dụng đất, xác định hạn mức giao đất ở, lựa chọn thửa đất chuyển mục đích được tính từ ngày 01/8/2024.

2. Giá Đất Để Tính Tiền

Giá đất ở và giá đất nông nghiệp để tính tiền sử dụng đất là:

• Giá đất trên Bảng giá đất theo quy định tại Điều 8 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15
• Giá đất tại thời điểm có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
• Kèm theo hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có)

Thủ Tục Tính Tiền Sử Dụng Đất

Việc tính tiền sử dụng đất phải nộp đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 20 Nghị định 103/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 291/2025/NĐ-CP).

Chính Sách Miễn, Giảm Tiền Sử Dụng Đất

1. Trường Hợp Phải Nộp Lại Tiền Đã Được Miễn, Giảm

Theo quy định tại Nghị định 50, tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư có mục đích kinh doanh, đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà nay chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải nộp lại cho Nhà nước:

• Khoản tiền tương ứng với số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm (trừ trường hợp pháp luật có quy định khác), tính theo chính sách tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
• Khoản tiền bổ sung tính trên khoản tiền phải nộp quy định trên, áp dụng từ ngày được miễn, giảm đến ngày chuyển nhượng, góp vốn

2. Giá Đất Để Tính Khoản Tiền Phải Nộp

Giá đất để tính khoản tiền phải nộp là:

• Giá đất trong Bảng giá đất
• Hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có)
• Tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Bảng So Sánh Chính Sách Cũ và Mới

Tiêu Chí	Chính Sách Cũ (Nghị quyết 254/2025/QH15)	Chính Sách Mới (Nghị định 50/2026)
Số lần áp dụng	Không rõ ràng	Một lần cho một hộ gia đình, cá nhân
Lựa chọn thửa đất	Không có quy định cụ thể	01 thửa đất do hộ gia đình, cá nhân lựa chọn
Công thức tính	Không thống nhất	100% chênh lệch giá đất ở – giá đất nông nghiệp
Thời điểm tính	Không rõ	Tính từ 01/8/2024
Hạn mức giao đất	Không rõ	Theo quy định pháp luật đất đai tại thời điểm chuyển mục đích

Các Trường Hợp Đặc Biệt Cần Lưu Ý

1. Trường Hợp Nhiều Thửa Đất Ở Nhiều Tỉnh, Thành

Nếu hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất ở nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và được phép chuyển mục đích, thì vẫn chỉ được lựa chọn 01 thửa đất (chỉ ở một địa phương) để áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất theo quy định này.

2. Trường Hợp Tách Hộ

Nếu hộ gia đình được hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật, thì mỗi hộ được tính là 01 đối tượng sử dụng đất riêng biệt để được áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất.

3. Trường Hợp Có Chung Quyền Sử Dụng Đất

Khi nhiều hộ gia đình, cá nhân có chung quyền sử dụng đất của 01 thửa đất:

• Nếu được tách thửa: Mỗi hộ tính tiền sử dụng đất trên thửa đất được cấp Giấy chứng nhận
• Nếu không tách thửa: Tính theo hạn mức của hộ được cử làm đại diện

FAQ – Câu Hỏi Thường Gặp

Nghị định 50/2026/NĐ-CP đã tạo ra cơ chế linh hoạt, minh bạch trong việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở. Với nguyên tắc áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và được lựa chọn thửa đất, người dân có thể chủ động trong việc lựa chọn thửa đất có giá đất thấp hơn để tiết kiệm chi phí.

Tuy nhiên, người dân cần lưu ý:

• Chỉ được áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân
• Cam kết trung thực khi lựa chọn thửa đất
• Tuân thủ thời hạn nộp tiền và thủ tục hành chính
• Cập nhật Bảng giá đất địa phương để biết chính xác giá đất ở và giá đất nông nghiệp

Việc hiểu rõ và áp dụng đúng quy định sẽ giúp hộ gia đình, cá nhân tiết kiệm chi phí, tránh vi phạm pháp luật và hoàn thành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất một cách nhanh chóng, thuận lợi.