Tỷ suất cho thuê căn hộ TP HCM chạm đáy: Thực trạng rõ ràng giữa tăng giá nhà và sức chịu đựng của người thuê
Trong vài năm trở lại đây, thị trường cho thuê căn hộ tại TP HCM chứng kiến sự suy giảm mạnh về tỷ suất lợi nhuận – mức thấp nhất nhiều năm và đang trở thành dấu hiệu cảnh báo cho các nhà đầu tư. Theo dữ liệu từ Batdongsan, tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê căn hộ tại TP HCM đã giảm từ 3,1% trong quý I xuống chỉ còn 2,2% trong quý III năm nay. Điều này diễn ra trong bối cảnh giá thuê chỉ tăng nhẹ, trong khi giá bán căn hộ bị đẩy lên cao chưa từng có.
Trước dịch Covid-19, tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê căn hộ dao động 6–8% mỗi năm – mức hấp dẫn cho dòng tiền đầu tư dài hạn. Tuy nhiên từ năm 2023, thị trường bắt đầu chậm lại, tỷ suất giảm còn khoảng 4,5% và đến năm 2024 chỉ còn quanh 3,6%. Đến nay, mức 2,2% được xem là chạm đáy khi so với nhiều kênh đầu tư khác, thậm chí thấp hơn lãi gửi ngân hàng.
Không chỉ TP HCM, Hà Nội cũng ghi nhận mức lợi nhuận cho thuê dưới 2%, theo VARS. Savills đánh giá tỷ suất hiện dao động 2–2,5% — mức thấp nhất trong thập kỷ.
Khoảng cách cung – cầu và bài toán lợi nhuận cho nhà đầu tư
Tỷ suất giảm sâu bắt nguồn từ sự chênh lệch ngày càng rộng giữa giá bán căn hộ và giá cho thuê căn hộ. Tại các khu vực trung tâm TP HCM, giá bán căn hộ tăng trung bình 33% trong quý III, trong khi giá thuê chỉ tăng hơn 11%. Điều này khiến hiệu quả khai thác từ cho thuê giảm đáng kể.
Người thuê phần lớn là nhóm lao động có khả năng chi trả giới hạn. Nếu chủ nhà tăng giá thuê quá mạnh, thị trường có thể “tắc” thanh khoản vì khách thuê chuyển sang lựa chọn nhà rẻ hơn hoặc chuyển vùng xa. Ngược lại, nhà đầu tư mua ở mức giá cao lại không thể đẩy giá thuê lên tương ứng để đảm bảo chi phí tài chính.
Kèm theo đó, cơ cấu nguồn cung mất cân đối cũng gây áp lực lên tỷ suất. Phân khúc trung cấp – vốn chiếm tỷ lệ lớn nhu cầu thuê – lại khan hiếm, trong khi nguồn cung cao cấp và hạng sang liên tục tăng mạnh. Giá bán 1 căn hộ cao cấp phổ biến từ 120–150 triệu đồng/m², thậm chí lên đến 180–200 triệu đồng/m². Tuy nhiên, giá thuê lại chỉ dao động 15–30 triệu/tháng, khiến bài toán lợi nhuận càng khó.
Thị trường cho thuê căn hộ TP HCM chịu tác động bởi chính sách và biến động kinh tế
Một yếu tố khác khiến tỷ suất lợi nhuận giảm là việc siết hoạt động cho thuê ngắn ngày như Airbnb. Đây vốn là kênh sinh lời tốt nhờ tính linh hoạt trong giá và công suất thuê. Tuy nhiên, nhiều quy định mới khiến chủ nhà chuyển sang cho thuê dài hạn với mức giá thấp hơn, giảm đáng kể hiệu quả đầu tư.
TP HCM đang xem xét thí điểm lại mô hình Airbnb nhằm tạo thêm động lực cho thị trường, tuy nhiên vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều liên quan đến quản lý, thuế và an ninh. Điều này khiến nhà đầu tư khó dự đoán lợi nhuận trong ngắn hạn.
Trong khi đó, lãi suất vay mua nhà cũng bắt đầu nhích lên, tạo áp lực không nhỏ đối với những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính. Điều này khiến nhiều người chuyển hướng sang đầu tư trung – dài hạn, kỳ vọng mức tăng giá tài sản thay vì lợi nhuận từ cho thuê căn hộ hàng tháng.
Dù vậy, các chuyên gia nhận định rằng nếu nhà đầu tư biết tối ưu, kết hợp vừa cho thuê vừa chờ thời điểm bán ra khi giá tăng tốt, thì căn hộ vẫn là kênh an toàn và ổn định hơn nhiều so với vàng, chứng khoán hay ngoại tệ.
Chiến lược đầu tư căn hộ trong giai đoạn tỷ suất thấp: Giải pháp nào hiệu quả?
Mặc dù tỷ suất cho thuê đang ở mức thấp kỷ lục, chuyên gia hongphuland cho biết tổng lợi nhuận từ đầu tư căn hộ – bao gồm tăng giá tài sản và lợi nhuận cho thuê – vẫn có thể đạt 12,5–17%/năm nếu lựa chọn đúng phân khúc và vị trí.
Các chiến lược được khuyến nghị:
1. Ưu tiên phân khúc trung cấp, vừa túi tiền
Nguồn cung phân khúc này đang thiếu, trong khi nhu cầu thuê ổn định. Đây là nhóm dễ đạt tỷ suất cho thuê tốt nhất so với giá vốn.
2. Tránh lạm dụng đòn bẩy tài chính
Lãi suất tăng trở lại là rủi ro lớn. Nhà đầu tư nên tính toán khả năng trả lãi trong ít nhất 12–24 tháng nếu dòng tiền cho thuê không đủ bù chi phí.
3. Tối ưu nội thất và trải nghiệm
Thiết kế thông minh, nội thất chất lượng tốt giúp nâng giá thuê và giảm thời gian trống nhà.
4. Lựa chọn khu vực có thanh khoản cao
Những khu vực gần trung tâm, gần khu công nghệ cao, hoặc gần các tuyến metro tương lai thường có nhu cầu thuê mạnh.
5. Kết hợp vừa cho thuê vừa chờ tăng giá
Trong dài hạn, giá căn hộ tại TP HCM vẫn có xu hướng tăng nhờ quỹ đất hạn chế và nhu cầu ở thực lớn. Dòng tiền cho thuê giúp giảm chi phí trong quá trình chờ bán.
Với góc nhìn tổng quan, thị trường cho thuê căn hộ tại TP HCM đang ở giai đoạn khó khăn, nhưng không phải không có cơ hội. Nhà đầu tư cần chiến lược dài hạn, tính toán kỹ chi phí – dòng tiền và lựa chọn phân khúc phù hợp.
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN HONG PHU LAND
Địa chỉ: Số 69, Đường B4, Phường An Khánh, Tp.Ho Chi Minh
Phone: 0934111 376
Email: hongphuland.corp@gmail.com
Contents