KHU ĐÔ THỊ SALA
Dự Án
Tin Tức
App Chứng Chỉ BĐS
Liên Hệ
Tuyển Dụng
Hơn một thập kỷ trước, khi nhắc đến Thủ Thiêm, người ta nhắc đến một vùng đầm lầy vươn mình mang khát vọng trở thành “Phố Wall” của Sài Gòn. Và giữa bức tranh đầy tham vọng đó, Empire City xuất hiện như một viên kim cương vương miện. Với tổng vốn đầu tư lên tới 1,2 tỷ USD, dự án này không chỉ là những dãy căn hộ ven sông, mà còn mang theo lời hứa về một biểu tượng mới: Tòa tháp phức hợp 88 tầng – nơi sẽ định hình lại hoàn toàn đường chân trời của khu Đông.
Nhưng bất động sản chưa bao giờ là một cuộc chơi dễ dàng, kể cả với những “gã khổng lồ”. Tuần qua, thị trường chứng kiến một bước ngoặt lớn: Keppel (Singapore) chính thức đặt bút ký thỏa thuận bán đứt 40% cổ phần tại Empire City LLC với giá 270 triệu USD.
Người mua lại không ai xa lạ, chính là những đối tác cũ: 20% về tay Denver Power Vietnam và phần còn lại thuộc về Golden Axis (doanh nghiệp gắn liền với Tiến Phước và Trần Thái). Thương vụ này không đơn thuần là một bản tin M&A. Dưới góc nhìn của một nhà đầu tư, đây là một nước cờ kinh điển về tái cơ cấu danh mục và quản trị rủi ro.
1. Tính Thanh Khoản và Khẩu Vị Rủi Ro Của Dòng Vốn Ngoại
Bóng ma pháp lý và chi phí cơ hội
Hãy nhìn lại hành trình của Empire City. Theo đúng kỳ vọng, dự án phải hoàn thành vào năm 2022. Thế nhưng, đến tận hôm nay, sau hơn 10 năm ròng rã, dự án mới chỉ bàn giao được 3 phân khu dân cư (Linden, Tilia và Cove Residences). Còn tòa tháp 88 tầng biểu tượng? Vẫn nằm yên trên bản vẽ vì vướng mắc pháp lý và thủ tục đất đai.
Vướng mắc pháp lý chính là “kẻ thù số một” của tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR). Mới đây, chủ đầu tư đã phải nộp gần 5.300 tỷ đồng tiền sử dụng đất bổ sung, đồng thời phải đối mặt với những tranh chấp nội bộ gắt gao (đỉnh điểm là vụ Keppel đưa các đối tác ra Trung tâm Trọng tài Quốc tế Singapore – SIAC vào tháng 4 vừa qua).
Đối với một định chế tài chính và phát triển bất động sản quốc tế như Keppel, dòng vốn bị chôn chặt quá lâu trong một dự án chưa rõ ngày khởi công tiếp theo là một sự lãng phí chi phí cơ hội. Việc chốt deal 270 triệu USD (được thanh toán bằng tiền mặt qua 3 đợt) là một quyết định chốt lời (hoặc cắt lỗ/giải phóng vốn) cực kỳ dứt khoát.
Từ “Người Xây Trực Tiếp” sang “Kẻ Quản Lý Tài Sản”
Keppel tuyên bố thương vụ này không làm ảnh hưởng đáng kể đến NTA (Giá trị tài sản hữu hình ròng) và EPS (Lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu) của họ trong năm nay. Quan trọng hơn, giao dịch này giúp Keppel hoàn toàn thoát khỏi những rủi ro khó lường của khâu pháp lý dự án tại Việt Nam – một biến số mà bất kỳ nhà đầu tư ngoại nào cũng e ngại nhất.
Sâu xa hơn, quyết định rời bỏ Empire City phản ánh chiến lược của Keppel: Chuyển trọng tâm sang mô hình quản lý và vận hành tài sản thay vì trực tiếp ôm đồm rủi ro phát triển dự án từ con số không (asset-light model). Việc thu về 270 triệu USD tiền mặt tạo cho Keppel một nguồn lực khổng lồ để tái đầu tư vào những thị trường hoặc phân khúc có vòng quay vốn nhanh hơn, sinh lời ổn định hơn theo đúng định hướng mới.
2. Định Giá Lại “Sức Khỏe” Của Các Chủ Đầu Tư Nội Địa
Nguồn lực tài chính ngầm đáng kinh ngạc
Việc các cổ đông nội địa (Tiến Phước, Trần Thái) thông qua các công ty liên quan sẵn sàng “ôm” trọn 40% cổ phần từ tay Keppel với con số 270 triệu USD (tương đương hơn 6.800 tỷ đồng) là một tín hiệu đáng chú ý. Thêm vào đó là khoản 5.300 tỷ đồng tiền sử dụng đất vừa được nộp.
Tổng cộng, một nguồn lực tài chính khổng lồ (hơn 12.000 tỷ đồng) đã được huy động để tháo gỡ nút thắt và lấy lại toàn quyền kiểm soát Empire City. Điều này chứng tỏ tiềm lực tài chính ngầm của các tập đoàn bất động sản Việt Nam không hề nhỏ, ngay cả trong bối cảnh thị trường chung đang được đánh giá là thiếu vốn và thanh khoản kém.
Niềm tin tuyệt đối vào “viên kim cương” Thủ Thiêm
Bên cạnh đó, quyết định này cho thấy niềm tin của họ vào giá trị thực sự của quỹ đất Thủ Thiêm và khả năng đưa dự án đến đích là cực kỳ lớn. Sự rút lui của Keppel để lại 100% quyền tự quyết cho khối nội. Nhìn ở góc độ tích cực, việc sở hữu hoàn toàn dự án giúp các ông chủ người Việt dễ dàng hơn trong việc thống nhất ý chí, đưa ra các quyết định nhanh chóng mà không còn phải đàm phán, thỏa hiệp với đối tác ngoại – điều vốn dĩ đã gây ra nhiều rạn nứt.
3. Cú Hích Pháp Lý – Khi Băng Bắt Đầu Tan?
Tín hiệu tích cực từ chính quyền
Sự kiện Empire City hoàn thành nghĩa vụ tài chính bổ sung và bắt đầu nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (3/9 lô) có thể là một chỉ báo quan trọng cho toàn thị trường. Nó cho thấy chính quyền TP.HCM đang thực sự vào cuộc để tháo gỡ các vướng mắc pháp lý tồn đọng đối với các dự án lớn.
Nếu những nút thắt pháp lý tại Thủ Thiêm dần được tháo gỡ thành công, đây sẽ là một liều vaccine tạo kháng thể niềm tin cực mạnh cho giới đầu tư tổ chức. Dòng vốn đang chờ đợi ngoài kia là rất lớn. Thứ họ cần không phải là những viễn cảnh vẽ trên giấy, mà là sự minh bạch, rõ ràng và nhất quán trong môi trường pháp lý.
Chương Mới Của Bán Đảo: Biểu Tượng Sẽ Thành Hình?
Thương vụ 270 triệu USD khép lại một chương đầy sóng gió mang tên Keppel tại Empire City. Người khổng lồ Singapore đã rời đi với bài toán lợi nhuận và quản trị rủi ro được giải quyết êm thấm.
Giờ đây, sân khấu Thủ Thiêm hoàn toàn thuộc về những người chơi nội địa. Không còn rào cản từ những bất đồng chiến lược, không còn sự chần chừ từ những vụ kiện tụng quốc tế, và quan trọng nhất, gánh nặng tài chính về đất đai đã cơ bản được san phẳng.
Với tư duy của một nhà đầu tư, chúng ta không nhìn vào những gì đã mất, mà đánh giá những động lực tăng trưởng mới. Empire City hiện tại đang ở trạng thái “sạch” nhất trong suốt một thập kỷ qua để sẵn sàng cho một cú bứt tốc.
Liệu Tòa tháp 88 tầng – giấc mơ dang dở về một biểu tượng thịnh vượng mới của khu Đông – có sớm vươn mình khỏi mặt đất đầm lầy năm xưa? Câu trả lời giờ đây nằm trọn trong tay các chủ đầu tư Việt Nam. Và thị trường, với sự khắt khe vốn có của nó, đang dõi theo từng bước đi tiếp theo của họ. Một trang sử mới của Thủ Thiêm đã chính thức bắt đầu. Không ồn ào, nhưng đầy sức nặng của hàng tỷ đô la đang chờ được đánh thức.
Hãy tham gia group Empire City Thủ Thiêm: https://www.facebook.com/groups/28333820172921259
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN HONG PHU LAND
Địa chỉ: Số 69, Đường B4, Phường An Khánh, Tp.Ho Chi Minh
Phone: 0934111 376
Email: [email protected]