KHU ĐÔ THỊ SALA
Dự Án
Tin Tức
App Chứng Chỉ BĐS
Liên Hệ
Tuyển Dụng
Thị trường bất động sản đang trải qua một giai đoạn đầy thách thức khi tính thanh khoản gần như rơi vào trạng thái “đóng băng”. Trong khi các doanh nghiệp địa ốc đang quay cuồng tìm cách thoát hiểm, người mua nhà lại ở tâm thế thận trọng quan sát.
Dưới góc nhìn của các chuyên gia đầu ngành tại hội thảo bất động sản TPHCM mới đây, có ba rào cản chính đang trực tiếp bóp nghẹt dòng chảy tài chính của thị trường. Đây không chỉ là câu chuyện của cung và cầu, mà còn là bài toán khốc liệt về chi phí vận hành và chính sách tín dụng.
Phân tích 3 “hòn đá tảng” đè nặng thanh khoản bất động sản
Theo ông Nguyễn Thái Bình, Chủ tịch HĐQT Đông Tây Land, thị trường không phải thiếu người có nhu cầu hay tiền mặt, nhưng sự do dự đã lên đến đỉnh điểm vì các nguyên nhân sau:
1. Đòn bẩy tài chính gãy nhịp và nỗi sợ lãi suất
Trong quá khứ, đòn bẩy tài chính là động lực chính giúp thị trường sôi động. Tuy nhiên, hiện tại tỷ lệ người mua sử dụng vốn vay đã sụt giảm nghiêm trọng từ mức 90% xuống chỉ còn khoảng 60%.
Khách hàng hiện nay đang có xu hướng “co cụm” lại để bảo vệ tài sản thay vì mạo hiểm vay vốn trong bối cảnh lãi suất biến động khó lường. Niềm tin vào các gói vay ưu đãi đã bị lung lay mạnh mẽ.
2. Tâm lý “thong thả” và kỳ vọng đáy giá
Trái ngược với tâm lý “sợ mất cơ hội” (FOMO) của vài năm trước, người mua nhà hiện nay đang cực kỳ thong thả. Họ tin rằng giá bất động sản sẽ không có những cú “nhảy múa” đột biến trong ngắn hạn.
Thay vì vội vàng xuống tiền trong 1-2 tuần, khách hàng hiện nay thường kéo dài thời gian tìm hiểu lên đến 1-2 tháng hoặc lâu hơn nữa để tìm được lựa chọn tối ưu về giá và pháp lý.
3. Chi phí bán hàng tăng trưởng “phi mã”
Một thực trạng đáng báo động là chi phí để tìm kiếm một khách hàng hiện nay đã tăng gấp nhiều lần so với trước đây. Khoảng 15 năm trước, mức hoa hồng 1,5% được xem là đủ để doanh nghiệp vận hành tốt.
Thế nhưng hiện tại, mức phí này đã tăng gấp 3-4 lần. Doanh nghiệp phải đổ tiền vào marketing, tổ chức các sự kiện quy mô lớn và áp dụng hàng loạt chương trình khuyến mãi nhưng tỷ lệ chuyển đổi vẫn ở mức thấp kỷ lục.
Lưu ý về rủi ro lãi suất thả nổi
Bà Nguyễn Thị Thanh Hương (CEO Eras Land) cảnh báo tình trạng lãi suất sau ưu đãi vọt từ 6-7% lên đến 13-14%. Đây là mức tăng có khả năng “đánh gục” ngay lập tức khả năng chi trả của các hộ gia đình, khiến giấc mơ sở hữu nhà ở vừa túi tiền trở nên xa vời hơn bao giờ hết.
Bối cảnh doanh nghiệp: “Gồng mình” trước cơn bão dòng vốn
Đặc thù của ngành bất động sản là chu kỳ phát triển dự án rất dài. Từ khâu chuẩn bị pháp lý đến khi bàn giao nhà thường mất từ 3 đến 5 năm, thậm chí có những dự án kéo dài hàng thập kỷ.
| Thành phần chi phí | Tình trạng biến động | Tác động đến doanh nghiệp |
|---|---|---|
| Vốn tín dụng | Hạn chế room, lãi suất tăng | Gây bấp bênh trong kế hoạch tài chính |
| Nguyên vật liệu | Tăng giá liên tục | Đẩy giá thành sản phẩm lên cao |
| Pháp lý dự án | Thời gian kéo dài | Làm tăng chi phí vốn và cơ hội |
| Marketing & Sales | Tăng gấp 3-4 lần | Bào mòn lợi nhuận ròng |
Khi mọi tính toán chi phí đầu vào ban đầu đều có nguy cơ phá sản do biến động tài chính, các doanh nghiệp địa ốc đang phải đối mặt với bài toán sinh tồn hơn là mục tiêu tăng trưởng.
Giải pháp chiến lược để “giải vây” cho thị trường
Để thị trường sớm phục hồi, các chuyên gia và đại diện Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã đưa ra các kiến nghị mang tính thực tế cao:
Ưu tiên tín dụng cho người mua nhà lần đầu
Cần có chính sách phân loại đối tượng vay vốn rõ ràng. Đặc biệt là mức lãi suất ưu đãi cố định cho người trẻ, sinh viên mới ra trường để hỗ trợ nhu cầu an cư thực tế.
Khơi thông nguồn vốn ngoại hối
Việt kiều là nhóm khách hàng tiềm năng với lợi thế thanh toán tiền mặt. Cần đơn giản hóa thủ tục chứng minh nguồn gốc Việt Nam để thu hút dòng ngoại tệ này vào bất động sản.
Linh hoạt trong điều hành Room tín dụng
Ông Lê Hoàng Châu (HoREA) kiến nghị giao room tín dụng theo năm thay vì theo quý để ngân hàng và doanh nghiệp chủ động hơn trong kế hoạch giải ngân.
Chuyển dịch chiến lược sang nhà ở vừa túi tiền
Các doanh nghiệp không còn ngồi chờ chính sách mà đang chủ động chuyển hướng sang dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực. Dự kiến trong quý II/2026, thị trường sẽ đón nhận nhiều hơn các dự án có mức giá phù hợp với thu nhập đại chúng.
Kết luận: Cần sự phối hợp nhịp nhàng từ nhiều phía
Thị trường bất động sản năm 2026 đang đứng trước giai đoạn bản lề. Những thay đổi trong Luật Đất đai và Luật Nhà ở sắp tới được kỳ vọng sẽ là “luồng gió mới” giúp tháo gỡ các nút thắt pháp lý đang tồn đọng.
Tuy nhiên, trong ngắn hạn, việc ổn định lãi suất và điều hành tín dụng linh hoạt vẫn là chìa khóa quan trọng nhất để khơi thông dòng máu tài chính cho toàn nền kinh tế nói chung và ngành địa ốc nói riêng.
Nguồn: dantri.vn
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN HONG PHU LAND
Địa chỉ: Số 69, Đường B4, Phường An Khánh, Tp.Ho Chi Minh
Phone: 0934111 376
Email: [email protected]
Contents