Thủ tục và quy trình chuyển nhượng căn hộ chung cư Sarina chi tiết

Tại dự án Sarina Condominium hiện nay, thị trường thứ cấp đang tồn tại song song hai loại hình pháp lý: Căn hộ đã được cấp Sổ hồng và Căn hộ đang sử dụng Hợp đồng mua bán (HĐMB). Việc xác định đúng tình trạng pháp lý là bước đầu tiên cực kỳ quan trọng.

Trường hợp 1: Căn hộ ĐÃ CÓ SỔ HỒNG. Quy trình giao dịch diễn ra vô cùng đơn giản, tương tự như mua bán nhà phố thông thường. Hai bên ra Phòng công chứng ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Rủi ro ở trường hợp này khá thấp, người mua chỉ cần kiểm tra kỹ thông tin nhân thân của chủ nhà và tình trạng vay thế chấp (kiểm tra trang 3, 4 của sổ hồng) trước khi đặt cọc.

Trường hợp 2: Căn hộ CHƯA CÓ SỔ (Giao dịch qua HĐMB). Đây là trường hợp phổ biến nhất tại Sarina hiện tại. Việc mua bán phải thông qua hình thức ‘Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ’. Khác biệt lớn nhất là quy trình này cần sự can thiệp và xác nhận của Chủ đầu tư Đại Quang Minh. Nếu Chủ đầu tư từ chối xác nhận (do chủ cũ nợ phí quản lý, thay đổi kết cấu trái phép, hoặc vướng mắc thuế), giao dịch sẽ bị đình trệ, gây rủi ro mất tiền cọc cho người mua.

Cảnh báo lớn nhất: Khai giá trị ảo để trốn thuế. Rất nhiều giao dịch tại Khu đô thị Sala bị ‘tuýt còi’ trả hồ sơ từ cơ quan thuế do khai giá bán trên hợp đồng công chứng thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế nhằm né thuế 2%. Điều này không chỉ làm quy trình kéo dài nhiều tháng, gây ức chế cho hai bên, mà người bán còn đối mặt với nguy cơ bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự. Lời khuyên là hãy kê khai trung thực sát với giá thị trường.

Rủi ro từ Hợp đồng ủy quyền: Tuyệt đối không mua bán thông qua hình thức lập ‘Hợp đồng ủy quyền toàn quyền’ để tiết kiệm chi phí sang tên. Nếu người ủy quyền mất, hợp đồng này tự động chấm dứt hiệu lực, tài sản sẽ thuộc về những người thừa kế hợp pháp của người bán, người mua có nguy cơ mất trắng tài sản.

Tổng hợp chi phí giao dịch (Thông thường Bên Bán chịu):

• Thuế TNCN: 2% tính trên giá trị giao dịch ghi trong hợp đồng công chứng (phải cao hơn hoặc bằng bảng giá nhà nước).
• Phí công chứng: Khoảng vài triệu đồng, tùy theo biểu phí của từng Phòng công chứng và giá trị giao dịch.
• Phí môi giới: Tùy thỏa thuận, thường từ 1% – 1.5% đối với thị trường Sala.
• Trường hợp căn hộ ĐÃ CÓ SỔ HỒNG, người mua sẽ phải đóng thêm Lệ phí trước bạ 0.5% khi đăng bộ sang tên.